Bentuk Pendanaan dan Kerja Sama Kontrak Konstruksi


Pendanaan & Kerja Sama Kontrak Konstruksi
Sabtu, 27 Desember 2014

 
   Pada prinsipnya suatu pelaksanaan proyek konstruksi selalu membutuhkan pihak investor sebagai pihak yang memberikan sumber daya berupa pendanaan dimana hal tersebut harus tertuang dalam suatu perjajian yang berupa kontrak, dalam kontrak pula diatur bagaimana perjajnjian manajemen pengelolahan setelah proyek tersebut siap dioperasikan. Pada umumnya kontrak konstruksi terdiri dari kontrak yang berlaku di Indonesia dan Kontrak Internasional. Pada dasarnya sumber pendanaan yang digunakan pada pelaksanaan proyek konstruksi berasal dari :

  • Pendanaan menggunakan sumber dana dari APBN/APBD yang diatur dalam Keputusan Presiden No. 80 Tahun 2003 yang telah diruba pada Per Pers 54 tahun 2010 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.
  • Proyek-proyek konstruksi yang menggunakan sumber dana dari bantuan luar (Loan) misalnya dari Bank Dunia (World Bank), Asian Development Bank (ADB) harus menggunakan kontrak yang berlaku secara internasional (Internasional Contract).
  • Pendanaan dari pihak swasta dalam menjalankan suatu proyek konstruksi, baik modal sendiri, saham, obligasi maupun melalui pinjaman. 
  • Pendanaan yang berasal dari kerja sama pemerintah danswasta misalnya dengan sistem:
                        -    BLT (Build Lease Transfer) 
                        -    BOT (Build Operate Transfer)
                        -    BTO (Build Transfer Operate)
                        -    BOO (Build Own Operate)
  •  Bentuk pembayaran dalam kontrak konstruksi dapat dibedakan beberapa cara :
                        -    Pembayaran Bulanan (Monthly).
                        -    Pembayaran berdasarkan progress (Presentase) bobot kerjanya. 
                        -    Pembayaran Setelah Proyek Selesai (Turn Key). 
     
  • Peranan aspek pendanaan dalam kontrak mempunyai peranan penting karena dapat meberikan kepastian dari kesepakatan antara sumber pemberi dana, pemberi tugas dan pelaksana proyek konstruksi. Dalam hal ini menyangkut mengenai kelancaran suatu administrasi proyek dalam hal pembayaran dalam proses pelaksanaannya. 

  • Aspek pendanaan dalam suatu kontrak konstruksi tidak lepas dari hal-hal yang akan menjadi suatu klaim (Dispute) dikemudian hari misalnya masalah pembagian laba (keuntungan) dari suatu perusahaan, atau tidak di bayarnya pembayaran suatu pekerjaan. Maka dari itu dalam tahap penyusunan kontrak suatu kegiatan konstruksi harus dilakukan suatu kesepakatan kontrak khususnya pendanaannya. 
  • Di Indonesia, untuk proyek-proyek Pemerintah banyak didanai Bank-bank Internasional, seperti: Asian Development Bank (ADB), African Development Bank, European Bank for Reconstruction and Development, International Bank for Reconstruction and Development (The World Bank), dll.
  • Dalam lingkup Internasional dikenal beberapa bentuk Kontrak Konstruksi yang diterbitkan oleh beberapa negara atau asosiasi profesi, antara lain:
          AIA (American Institute of Architects)
     - FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Counsels)
     - JCT (Joint Contract Tribunals)
     - SIA (Singapore Institute of Architects)
     
   Bentuk pengelolahan suatu proyek konstruksi pada saat pelaksanaan serta tahap pengoperasian harus ditentukan sebelumnya dalam kontrak, sehingga dapat diketahui tata cara manajemen pelaksanaan,  pengelolahan/operasionanyal dan pembagian labanya. Menurut Internatioanal monetary fund – IMF, 2006, mengklasifikasikan beberapa bentuk kerjasama  PPP yaitu:

1. Bulid Own Operate (BOO)
Yakni pemberian konsesi, investor punya hak mendapatkan pengembalian investasi, keuntungan yang wajar, sehingga investor dapat menarik biaya dengan persetujuan pemerintah dari pemakai jasa infrastruktur yang dibangunnya (Noor, 2007). Dalam hal ini pihak swasta mendanai, membangun, dan mengoperasikan suatu fasilitas, dengan memperoleh insentif untuk melakukan investasi lebih lanjut namun pihak pemerintah mengatur harga dan kualitas layanan. Model ini banyak dipakai untuk menyediakan fasilitas baru yang dapat diantisipasi agar permintaan pasar akan selalu ada.

2. Build Develop Operate (BDO) 
Swasta menyewa/membeli fasilitas dari pemerintah, melakukan ekspansi, modernisasi kemudian mengoperasikannya berdasarkan kontrak. Pihak Swasta berharap dengan melakukan investasi akan mendapat pengembalian investasi dan keuntungan yang wajar (Supriyatna, 2010).

3. Build Lease Transfer (BLT)
Pada jenis ini setelah fasilitas selesai dibagun (build), pemilik suatu fasilitas seolah-olah meyewakan fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu tertentu (Lease) kepada investor sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanamkan atau fasilitas tersebut dapat pula disewakan kepada pihak lain. Tentu saja untuk ini diperlukan perjanjian sewa (lease Agreement). Setelah masa sewa berakhir, fasilitas diserahkan kepada pemilik fasilitas (Transfer).

4. Buy Build Operate (BBO)
Buy-Build-Operate (BBO) adalah suatu fasilitas publik yang ada dipindah tangankan ke pihak swasta untuk dilakukan renovasi dan dioperasikan selama suatu periode tertentu atau sampai biaya renovasi tertutup dengan suatu tingkat keuntungan tertentu, tetapi kepemilikan berada di tangan pihak swasta. Bentuk kerja sama mengijinkan pihak pemerintah untuk mengawasi terhadap keamanan, dampak lingkungan, harga, serta mutu layanan kepada masyarakat.

5. Lease Develop Operate (LDO)
Pihak swasta menyewa fasilitas dari pemerintah, melakukan ekspansi, modernisasi kemudian mengoperasikannya berdasarkan kontrak. Swasta berharap dengan melakukan investasi akan mendapat pengembalian investasi dan keuntungan wajar (Supriyatna, 2010).

6. Wrap Around Addition (WAA)
Pihak swasta membiayai dan melaksanakan pembangunan suatu pekerjaan tambahan dan dapat mengoperasikannya untuk waktu tertentu dalam rangka pengembalian investasi (Supriyatna, 2010).

7. Built Operate Transfer (BOT)
Sesunggunya bentuk kontrak ini adalah sebuah pola kerja sama antara pemilik tanah/ lahan dan investor yang akan mengolah lahan tersebut menjadi satu fasilitas untuk perdangan, hotel, resort atau jalan tol dan lain-lain. Terlibat. Investor dimulai dari membangun fasilitas sebagaimana yang dikehendaki pemilik lahan/tanah. Inilah yang dimaksud dengan istilah B(Build).
  • Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tetentu. Inilah yang dimaksud dengan istilah (Operate).
  • Setelah masa pengoperasian selesai, fasilitas tadi dikembalikan kepada pemilik lahan (pengguna jasa). Inilah yang dimaksud dengan istilah T (Transfer). Sehingga secara keseluruhan disebut Build, Operate and Transfer (BOT).
Konsekuensi atau risiko yang menjadi dampak dari penggunaan sistem BOT?
  • Dampak dari pihak investor yaitu status kepemilikan tanah dan bangunan tempat usaha yang dimiliki bukan menjadi milik investor dikemudian hari karena harus ditransfer ke pihak penyedia lahan, pihak investor beresiko tinggi dalam proses konstruksi (Build) misalnya harga material naik atau inflasi, pihak investor  dihadapi tingkat ketidakpastian pada saat tahap operasional usaha karena harus mengembalikan modal pembangunan dan memperoleh laba selama masa operasi tersebut sebelum ditransfer.

  • Dampak dari pihak penyedia lahan yaitu tidak  dapat melakukan usaha pada lahan yang dimilikinya selama masa pembangunan dan pengoperasian, proses perawatan dan pengoperasian setelah masa transfer yang harus memerlukan pihak yang lebih kompeten untuk melanjutkannya. 
8. Build Own Operate Transfer (BOOT)
 yaitu pihak swasta membiayai, membangun, mengoperasikan, memelihara, mengelola dan menghimpun pembayaran dari pengguna infrastruktur, dan pada akhir hak guna pakai, kembali menjadi hak milik pemerintah (Supriyatna, 2010).

9. Build Rent Own Transfer (BROT)
Yakni pemerintah menyerahkan aset berupa tanah/lahan kepada swasta untuk dibangun, dikelola (termasuk menyewakan kepada pihak lain) selama waktu tertentu, kemudian menyerahkan kembali kepada pemerintah setelah habis masa kontraknya.

10. Build Lease Operate Transfer (BLOT)
Yakni pemerintah menyerahkan aset berupa tanah/lahan kepada swasta untuk dibangun, dikelola (termasuk menyewakan kepada pihak lain) selama waktu tertentu, kemudian menyerahkan kembali kepada pemerintah setelah habis masa kontraknya (Noor, 2007).

11. Build Transfer Operate (BTO)
Suatu praktek kerja sama di mana pihak swasta mendanai dan membangun fasilitas dan selanjutnya memindahtangankan kepada instansi pemerintah pada saat selesai pembangunannya. Selanjutnya pihak swasta mengoperasikannya untuk suatu periode waktu tertentu sesuai dengan perjanjian.

12. Build Transfer Lease (BTL)
Yakni swasta membangun infrastruktur di atas tanah pemerintah. Infrastruktur yang dibangun menjadi milik pemerintah, swasta punya hak opsi atau pilihan untuk menyewa atau tidak infrastruktur tersebut (Noor, 2007).

   Dari sekian banyak bentuk kerja sama pelaksanaan, pendanaan, pengoperasian dan pembagian laba, perluh dipertimbangkan oleh semua stakeholder sesuai dengan kesepakatan bersama yang tentunya harus dilakukan dengan pembuatan kontrak perjajnjian, sehingga tidak terjadi klaim dikemudian hari, tentunya semua bentuk kerja sama tersebut harus dilandaskan kepada komitmen dan integritas dari setiap pihak yang akan melakukan perjanjian tersebut. 

Oleh: Dr. Ir. James Thoengsal, M.T., IPM.









10 komentar:

  1. saya mau tanya, saya mendapat tawaran dari sebuah kontraktor untuk invest pada tender yang didapatkan dibidang pengadaan barang dan jasa. dan di sebutkan saya akan mendapat royalty dari yang saya invest kan.
    disini yang saya tanyakan bagaimana melindungi dana yang saya invest kan bila terdapat segala bentuk kerugian yang dialami kontraktor tersebut dikemudian hari. terimakasih

    BalasHapus
  2. Selamat Pagi Sdr. Liemdamzh, Sehubungan dengan pertanyaan saudara yang menanyakan masalah “risiko finansial” dalam bentuk penanaman modal/capital dalam sebuah usaha pengadaan barang dan jasa, maka dari sudut pandang tersebut saya dapat berasumsi bahwa saudara dapat berada pada posisi:
    1. Sebagai sekutu pasif dalam perusahaan kontraktor tersebut/pemberi modal/investor.
    2. Sebagai sekutu aktif dalam perusahaan tersebut dimana dapat menanamkan modal dan ikut menjalankan dan bertanggung jawab dalam kegiatan usaha tersebut.
    Dari posisi tersebut dimana posisi saudara ?
    Jika dilihat dari aspek pertama dimana anda sebagai sekutu pasif yang hanya ikut dalam proses penanaman modal serta berakhir dengan pemberian royalty/profit, tentu risiko finansial yang anda peroleh jauh lebih rendah dibandingkan dengan point kedua yang langsung ikut terlibat dan bertanggung jawab dalam proses pelaksanaan usaha pengadaan barang dan jasa. Dimana dari kedua point tersebut tentu memiliki risiko yang berbeda-beda. Dalam hal ini jika saudara berada pada posisi point kedua maka anda secara langsung terlibat dan bertanggung jawab dari setiap hal dan kegiatan selama proses usaha tersebut yang tentunya menjadi risiko yang harus diterima atas posisi tersebut yang bersifat lebih kompleks.
    Menurut saran saya, jika saudara berada dalam status point pertama yaitu sebagai sekutu pasif maka hendaklah memperhatikan klausal-klausal penting dalam penyusunan kontrak kerja sebelum anda melakukan perjanjian kerja sama dengan perusahaan kontraktor tersebut, kontrak merupakan salah satu cara yang efektif dalam mereduksi ancaman risiko (Contract is Problem Resources) dalam suatu kesepakatan kerja sama khususnya dalam bidang kontrak konstruksi, dimana anda harus memahami isi dan maksud klausal yang tidak hanya berhubungan dengan aspek risiko finansial melainkan aspek risiko lainnya yang dapat berpengaruh terhadap kelancaran usaha dan modal anda sendiri.

    BalasHapus
  3. Adapun beberapa cara yang dapat dilakukan dalam mereduksi risiko yang dapat terjadi selama proses usaha industry konstruksi yaitu Isi Kontrak. Dalam kasus saudara dimana unsur ketidakpastian terhadap tingkat profit capital yang akan diperoleh mungkin merupakan hal yang perluh dicantumkan dalam perjanjian suatu kerja sama ini. Hal ini dapat ditentukan dengan menyepakati klausal-klausal seperti:
    • Menetapkan tingkat presentasi profit pada pihak-pihak yang terlibat dalam usaha tersebut termasuk tingkat profit yang anda inginkan dan disepakati bersama.
    • Menentukan jaminan terhadap pemberi modal/saham dalam hal ini saudara dapat mengajukan penentuan jaminan atas modal yang anda berikan dalam usaha tersebut. Jaminan ini dapat berupa aset perusahaan, tanah, property, surat berharga dsb. Agar menjadi suatu ikatan kerja sama yang meyakinkan bagi pemnberi modal.
    • Menentukan kesepakatan bersama jika terjadinya hal-hal diluar keinginan seluruh pihak dalam usaha tersebut, misalnya jika proyek mengalami kerugian saat dan setelah berakhirnya proyek. Tentu dibutuhkan kesepakatan secara dini agar dapat menjadi suatu dasar yang kuat agar tidak menuju pada rana perselisihan dikemudian hari/dispute.
    • Memberikan pelimpahan risiko terhadap kemungkinan hal-hal yang tidak diinginkan kepada pihak ke-3 misalnya kepada pihak subcontractor maupun pihak asuransi terhadap item-tem pekerjaan yang berpotensi menimbulkan risiko yang besar misalnya demobilisasi dan demobilisasi peralatan konstruksi, asuransi sosial terhadap tenaga kerja dalam usaha industry kosntruksi, maupun bila diinginkan dapat pula memberikan asuransi secara keseluruhan selama pelaksanaan proyek kosntruksi (Contractor All Risk).
    Dari penjelasan tersebut tentunya dibutuhkan suatu komitmen dan kepercayaan dari setiap pihak yang terlibat dalam usaha yang hendak saudara jalankan serta dibutuhkan transparansi terhdap seluruh aktifitas yang dalam menjalankan usaha tersebut. Tentunya semua usaha yang hendak dijalankan, khususnya usaha bidang industri konstruksi memiliki risiko yang tidak dapat dihindari, tetapi dengan perencanaan yang matang terhadap seluruh aspek kiranya dapat mereduksi risiko dan kompleksitas yang dapat terjadi tidak hanya aspek finansial tetapi aspek lainnya selama proses pelaksanaan konstruksi berlangsung. Terima Kasih.


    BalasHapus
  4. Saya mau bertanya soal pendanaan proyek dari kantor pusat ke kantor wilayah dan setelah dari kantor wilayah dana mengalir ke proyek-proyek. Bagaimana alur pendanaannya? Terima kasih :)

    BalasHapus
  5. Jika membahas mengenai masalah aliran pendanaan suatu proyek khususnya jenis proyek konstruksi tentu harusnya berdasarkan kesepakatan dan kebijakan internal dari setiap perusahaan (pihak penyelenggara konstruksi: Owner-Contractor) yang berdasarkan pada aturan tertulis yaitu kontrak. Salah satu model aliran pendanaan berdasarkan dari segi waktu yang sering digunakan pada suatu proyek konstruksi di Indonesia yaitu dengan sistem berkala berdasarkan prestasi kerja (Termin progress), mingguan (Weekly), bulanan (Monthly) dan Turn Key. Aliran pendanaan juga selain dipengaruhi oleh faktor kebijakan (Kontrak) juga sangat dipengaruhi oleh manajemen arus kas (Cash Flow) dari setiap perusahaan penyelenggara konstruksi mengingat salah satu ciri suatu proyek yaitu dibatasai oleh anggaran, jadi faktor kestabilan memanage keuangan proyek menjadi sangat signifikan dalam menentukan pola pendanaan proyek dari kantor pusat ke cabangnya. Terima Kasih.

    BalasHapus
  6. Selamat siang,
    saya ingin tahu bagaimana mekanisme kontraktual Build Own and Operate (BOO)?
    Mohon penjelasannya, terima kasih.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Selamat Siang Sdr. Inggrida Wisnu
      Pada prinsipnya sistem pengelolahan suatu proyek dengan sistem Build Own & Operated (BOO) sama dengan Build Operated & Transfer (BOT). Dimana pada sistem pengelolahan BOO terdapat dua kelompok pihak yakni pihak
      1. Principal dimana pihak ini berperan sebagai pemilik lahan dari suatu proyek yang hendak dibangun sebagai contoh Pemerintah dalam hal ini sering menjadi pihak principal pada jenis proyek fasilitas infrastruktur dan pihak
      2. Promotor sebagai pihak Investor yang berdasarkan kontrak melakukan proses investasi berupa perencanaan, pelaksanaan, pengoperasian dan pemeliharaan dengan tujuan untuk memperoleh pengembalian investasi selama umur operasionalnya.
      Tetapi dalam hal ini umumnya pihak principal memiliki kewenangan dalam hal menentukan tarif dasar dan kualitas bagi pengguna layanan infrastruktur dan pada akhir masa umur layanan pihak investor akan mengembalikan sepenuhnya kepada pihak principal untuk dievaluasi kontrak kembali. Jenis sistem pengelolahan BOO banyak digunakan untuk proyek-proyek infrastruktur baru misalnya jalan tol, pasar, dan fasilitas umum lainnya. Semoga bermanfaat. Terima Kasih.

      Hapus
    2. apakah Build Operate transfer (BOT) PEMDA bisa penunjukan langsung tanpa tender ?

      Hapus
  7. Selamat pagi Mas Zaenal salam kenal. Monggo Pak. Terima Kasih. Mohon maaf Pak untuk E-jurnal memang belum dipublis sebagai journal ber ISSN resmi. Tetapi baru berbentuk artikel internal yang kemudian di share di blog ini. Terima Kasih.

    BalasHapus
  8. selamat malam . saya ingin bertanya terkait perjanjian kontrak efisien dalam suatu perusahaan. nah, kontrak utang dapat mengandung perjanjian seperti mempertahankan tingkat tertentu dari modal, tidak melebihi rasio utang ekuitas yang ditentukan. nah yang jadi pertanyaan bagaimna perjanjian tersebut ini dapat membantu untuk menghasilkankepercayaan pemberi pinjaman yang diperlukan jika perusahaan akan meminjami dengan biaya yang wajar ??

    BalasHapus