Bentuk Pendanaan dan Kerja Sama Kontrak Konstruksi

Pendanaan & Kerja Sama Kontrak Konstruksi
Sabtu, 27 Desember 2014

 

   Pada prinsipnya suatu pelaksanaan proyek konstruksi selalu membutuhkan pihak investor sebagai pihak yang memberikan sumber daya berupa pendanaan dimana hal tersebut harus tertuang dalam suatu perjajian yang berupa kontrak, dalam kontrak pula diatur bagaimana perjajnjian manajemen pengelolahan setelah proyek tersebut siap dioperasikan. Pada umumnya kontrak konstruksi terdiri dari kontrak yang berlaku di Indonesia dan Kontrak Internasional. Pada dasarnya sumber pendanaan yang digunakan pada pelaksanaan proyek konstruksi berasal dari :

• Pendanaan menggunakan sumber dana dari APBN/APBD yang diatur dalam Keputusan Presiden No. 80 Tahun 2003 yang telah diruba pada Per Pers 54 tahun 2010 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.

• Proyek-proyek konstruksi yang menggunakan sumber dana dari bantuan luar (Loan) misalnya dari Bank Dunia (World Bank), Asian Development Bank (ADB) harus menggunakan kontrak yang berlaku secara internasional (Internasional Contract).

• Pendanaan dari pihak swasta dalam menjalankan suatu proyek konstruksi, baik modal sendiri, saham, obligasi maupun melalui pinjaman. 

• Pendanaan yang berasal dari kerja sama pemerintah danswasta misalnya dengan sistem:
                      -    BLT (Build Lease Transfer) 
                      -    BOT (Build Operate Transfer)
                      -    BTO (Build Transfer Operate)
                      -    BOO (Build Own Operate)

•  Bentuk pembayaran dalam kontrak konstruksi dapat dibedakan beberapa cara :
  
                      -    Pembayaran Bulanan (Monthly).
                      -    Pembayaran berdasarkan progress (Presentase) bobot kerjanya. 
                      -    Pembayaran Setelah Proyek Selesai (Turn Key). 
   
• Peranan aspek pendanaan dalam kontrak mempunyai peranan penting karena dapat meberikan kepastian dari kesepakatan antara sumber pemberi dana, pemberi tugas dan pelaksana proyek konstruksi. Dalam hal ini menyangkut mengenai kelancaran suatu administrasi proyek dalam hal pembayaran dalam proses pelaksanaannya. 

• Aspek pendanaan dalam suatu kontrak konstruksi tidak lepas dari hal-hal yang akan menjadi suatu klaim (Dispute) dikemudian hari misalnya masalah pembagian laba (keuntungan) dari suatu perusahaan, atau tidak di bayarnya pembayaran suatu pekerjaan. Maka dari itu dalam tahap penyusunan kontrak suatu kegiatan konstruksi harus dilakukan suatu kesepakatan kontrak khususnya pendanaannya. 

• Di Indonesia, untuk proyek-proyek Pemerintah banyak didanai Bank-bank Internasional, seperti: Asian Development Bank (ADB), African Development Bank, European Bank for Reconstruction and Development, International Bank for Reconstruction and Development (The World Bank), dll.

• Dalam lingkup Internasional dikenal beberapa bentuk Kontrak Konstruksi yang diterbitkan oleh beberapa negara atau asosiasi profesi, antara lain:
        - AIA (American Institute of Architects)
   - FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Counsels)
   - JCT (Joint Contract Tribunals)
   - SIA (Singapore Institute of Architects) 

   Bentuk pengelolahan suatu proyek konstruksi pada saat pelaksanaan serta tahap pengoperasian harus ditentukan sebelumnya dalam kontrak, sehingga dapat diketahui tata cara manajemen pelaksanaan,  pengelolahan/operasionanyal dan pembagian labanya. Menurut Internatioanal monetary fund – IMF, 2006, mengklasifikasikan beberapa bentuk kerjasama  PPP yaitu:

1. Bulid Own Operate (BOO)

Yakni pemberian konsesi, investor punya hak mendapatkan pengembalian investasi, keuntungan yang wajar, sehingga investor dapat menarik biaya dengan persetujuan pemerintah dari pemakai jasa infrastruktur yang dibangunnya (Noor, 2007). Dalam hal ini pihak swasta mendanai, membangun, dan mengoperasikan suatu fasilitas, dengan memperoleh insentif untuk melakukan investasi lebih lanjut namun pihak pemerintah mengatur harga dan kualitas layanan. Model ini banyak dipakai untuk menyediakan fasilitas baru yang dapat diantisipasi agar permintaan pasar akan selalu ada.

2. Build Develop Operate (BDO) 

Swasta menyewa/membeli fasilitas dari pemerintah, melakukan ekspansi, modernisasi kemudian mengoperasikannya berdasarkan kontrak. Pihak Swasta berharap dengan melakukan investasi akan mendapat pengembalian investasi dan keuntungan yang wajar (Supriyatna, 2010).

3. Build Lease Transfer (BLT)

Pada jenis ini setelah fasilitas selesai dibagun (build), pemilik suatu fasilitas seolah-olah meyewakan fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu tertentu (Lease) kepada investor sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanamkan atau fasilitas tersebut dapat pula disewakan kepada pihak lain. Tentu saja untuk ini diperlukan perjanjian sewa (lease Agreement). Setelah masa sewa berakhir, fasilitas diserahkan kepada pemilik fasilitas (Transfer).

4. Buy Build Operate (BBO)

Buy-Build-Operate (BBO) adalah suatu fasilitas publik yang ada dipindah tangankan ke pihak swasta untuk dilakukan renovasi dan dioperasikan selama suatu periode tertentu atau sampai biaya renovasi tertutup dengan suatu tingkat keuntungan tertentu, tetapi kepemilikan berada di tangan pihak swasta. Bentuk kerja sama mengijinkan pihak pemerintah untuk mengawasi terhadap keamanan, dampak lingkungan, harga, serta mutu layanan kepada masyarakat.

5. Lease Develop Operate (LDO)

Pihak swasta menyewa fasilitas dari pemerintah, melakukan ekspansi, modernisasi kemudian mengoperasikannya berdasarkan kontrak. Swasta berharap dengan melakukan investasi akan mendapat pengembalian investasi dan keuntungan wajar (Supriyatna, 2010).

6. Wrap Around Addition (WAA)

Pihak swasta membiayai dan melaksanakan pembangunan suatu pekerjaan tambahan dan dapat mengoperasikannya untuk waktu tertentu dalam rangka pengembalian investasi (Supriyatna, 2010).

7. Built Operate Transfer (BOT)

Sesunggunya bentuk kontrak ini adalah sebuah pola kerja sama antara pemilik tanah/ lahan dan investor yang akan mengolah lahan tersebut menjadi satu fasilitas untuk perdangan, hotel, resort atau jalan tol dan lain-lain. Terlibat. Investor dimulai dari membangun fasilitas sebagaimana yang dikehendaki pemilik lahan/tanah. Inilah yang dimaksud dengan istilah B(Build).

• Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tetentu. Inilah yang dimaksud dengan istilah (Operate).

• Setelah masa pengoperasian selesai, fasilitas tadi dikembalikan kepada pemilik lahan (pengguna jasa). Inilah yang dimaksud dengan istilah T (Transfer). Sehingga secara keseluruhan disebut Build, Operate and Transfer (BOT).

Konsekuensi atau risiko yang menjadi dampak dari penggunaan sistem BOT?

• Dampak dari pihak investor yaitu status kepemilikan tanah dan bangunan tempat usaha yang dimiliki bukan menjadi milik investor dikemudian hari karena harus ditransfer ke pihak penyedia lahan, pihak investor beresiko tinggi dalam proses konstruksi (Build) misalnya harga material naik atau inflasi, pihak investor  dihadapi tingkat ketidakpastian pada saat tahap operasional usaha karena harus mengembalikan modal pembangunan dan memperoleh laba selama masa operasi tersebut sebelum ditransfer.

• Dampak dari pihak penyedia lahan yaitu tidak  dapat melakukan usaha pada lahan yang dimilikinya selama masa pembangunan dan pengoperasian, proses perawatan dan pengoperasian setelah masa transfer yang harus memerlukan pihak yang lebih kompeten untuk melanjutkannya. 

8. Build Own Operate Transfer (BOOT)

 yaitu pihak swasta membiayai, membangun, mengoperasikan, memelihara, mengelola dan menghimpun pembayaran dari pengguna infrastruktur, dan pada akhir hak guna pakai, kembali menjadi hak milik pemerintah (Supriyatna, 2010).

9. Build Rent Own Transfer (BROT)

Yakni pemerintah menyerahkan aset berupa tanah/lahan kepada swasta untuk dibangun, dikelola (termasuk menyewakan kepada pihak lain) selama waktu tertentu, kemudian menyerahkan kembali kepada pemerintah setelah habis masa kontraknya.

10. Build Lease Operate Transfer (BLOT)

Yakni pemerintah menyerahkan aset berupa tanah/lahan kepada swasta untuk dibangun, dikelola (termasuk menyewakan kepada pihak lain) selama waktu tertentu, kemudian menyerahkan kembali kepada pemerintah setelah habis masa kontraknya (Noor, 2007).

11. Build Transfer Operate (BTO)

Suatu praktek kerja sama di mana pihak swasta mendanai dan membangun fasilitas dan selanjutnya memindahtangankan kepada instansi pemerintah pada saat selesai pembangunannya. Selanjutnya pihak swasta mengoperasikannya untuk suatu periode waktu tertentu sesuai dengan perjanjian.

12. Build Transfer Lease (BTL)

Yakni swasta membangun infrastruktur di atas tanah pemerintah. Infrastruktur yang dibangun menjadi milik pemerintah, swasta punya hak opsi atau pilihan untuk menyewa atau tidak infrastruktur tersebut (Noor, 2007).

   Dari sekian banyak bentuk kerja sama pelaksanaan, pendanaan, pengoperasian dan pembagian laba, perluh dipertimbangkan oleh semua stakeholder sesuai dengan kesepakatan bersama yang tentunya harus dilakukan dengan pembuatan kontrak perjajnjian, sehingga tidak terjadi klaim dikemudian hari, tentunya semua bentuk kerja sama tersebut harus dilandaskan kepada komitmen dan integritas dari setiap pihak yang akan melakukan perjanjian tersebut. 

Oleh: Dr. Ir. James Thoengsal, M.T., IPM.